Ne abbiamo parlato con gli esperti del settore alla conferenza sul Real Estate del Credit Virtual Summit 2021

Con l’attenuarsi dell’emergenza sanitaria, riparte il mercato immobiliare. Assistiamo dunque ad un aumento sia della domanda sia dei prezzi. Cosa possono ragionevolmente aspettarsi gli operatori del settore da questo nuovo scenario immobiliare? Ne abbiamo parlato il 15 giugno scorso al Credit Virtual Summit 2021 con:  Filippo Bruni, Chief Operating Officer di B2 Kapital Srl;  Massimo De Felice Ciccoli, avvocato di BCredit Srl; Fabrizio Gentile, Portfolio Scouting and Advisory presso Fire – Consulting & Credit Management; Giulio Licenza, cofondatore e CBDO di Reviva Vivacizzazione Aste.

Filippo Bruni, Chief Operating Officer di B2 Kapital Srl, ha sottolineato: “Fino a ieri settore residenziale era il più battuto in asta. E’ il settore che dà maggiori garanzie, anche se una minore redditività”. Ultimamente anche i settori industriale, light industrial e terreni sono finiti all’asta, come attesta il rapporto sulle aste stilato da AstaSy relativo al 2020. Oggi il 30% delle aste sono di categoria diversa dal residenziale, anche a causa dell’aumento delle inadempienze probabili, come ha spiegato il Market Watch Npl di Banca Ifis, uscito nel gennaio scorso.

In merito alle aste, Giulio Licenza, cofondatore e CBDO di Reviva Vivacizzazione Aste, ha spiegato che molte aste vanno deserte in quanto gli immobili sono venduti dai tribunali, che non sono specializzati nel settore immobiliare. Così non solo si brucia denaro, ma si ledono anche gli interessi dei creditori, dei debitori e del mercato immobiliare. “L’asta è solo il metodo per definire il prezzo, poi la vendita avviene in sede giudiziale. L’asta però crea competizione sul prezzo, che può essere promossa tramite il marketing”, ha illustrato Licenza.

Reviva è nata proprio per vivacizzare le aste, ossia portare le persone a conoscenza che un immobile è in asta e incentivarle a comprarlo. La startup, che conta 140 vivacizzatori di aste, utilizza i dati delle aste e degli asset messi in vendita sul libero mercato, da cui ha creato un grande database che le permette di valutare gli immobili e prevedere gli esiti delle aste, grazie a un algoritmo proprietario di machine learning. Gli immobili sono promossi tramite la piattaforma di Reviva, marketing B2C (verso le persone fisiche potenziali acquirenti) e B2B verso gli investitori immobiliari.

Massimo De Felice Ciccoli, avvocato di BCredit Srl, ha evidenziato che inizialmente la valutazione dell’immobile era effettuata in un’ottica liquidatoria, per cui la valorizzazione, il miglioramento e la riqualificazione dell’asset erano temi residuali, salvo nei casi di perizie di cantieri non completati e grandi piani di urbanizzazione. “Nell’ultimo decennio esplosione degli Npl e la nascita del mercato degli Utp hanno costretto banche e operatori del settore a non guardare solo alle caratteristiche liquidatorie dell’immobile, ma anche alle sue potenzialità in un’ottica di gestione, aumentando così il prezzo di cessione”, ha detto Ciccoli. Inoltre, il legislatore dal 2019 a oggi ha riformato la legge 130 sulle cartolarizzazioni dei crediti con riferimento alle Reoco (società costituite dalle banche per sostenere il prezzo di vendita di immobili oppure partecipate da spv che gestiscono il credito). “Anche la Reoco funziona un po’ come un vivacizzatore delle aste” ha osservato l’avvocato.

E’ stato poi affrontato il tema dell’impatto del coronavirus sulle aste. Queste ultime sono state sospese in molti tribunali, insieme alla aste sulla prima casa, come prevedeva un decreto governativo (anche se in tanti se ne sono approfittati anche su immobili diversi dalla prima casa). Hanno contribuito a frenare le aste anche il blocco degli sfratti per morosità fino al 30 settembre 2021, sancito dal decreto Milleproroghe, e l’ ordine di liberazione dell’immobile posticipato rispetto all’assegnazione in asta (mediamente di 6-8 mesi), ha ricordato Bruni. Questo ha portato a una riduzione pesante delle vendite di immobili all’asta, perché gli operatori erano disincentivati a parteciparvi. I dati di Reviva parlano chiaro: si è passati dalle 254 mila aste del 2019 alle 117 mila del 2020, con lotti in calo del 40,6%.

Per l’avv. Ciccoli, oltre al blocco delle aste, ha pesato anche una “disparità di virtù in ambito giudiziale: in alcuni casi i cash in court ad esempio non sono stati sbloccati nonostante la legislazione lo permettesse, rasentando l’appropriazione indebita, mentre in altre situazioni sono stati gestiti in modo più virtuoso rispetto all’epoca pre-coronavirus. Il legislatore dovrebbe pensare anche a delle sanzioni per chi non applica le norme”. A suo avviso, post-coronavirus esploderanno gli Utp a causa della nuova legislazione su default, calendar provisioning e delle conseguenze economiche del coronavirus.

Gentile ha aggiunto che il coronavirus ha avuto un impatto anche sui business plan di recupero, in particolare sulle Gacs risalenti (le prime Gacs), posticipando le performance previste più vicine. “L’impatto del virus ci sarà ancora e sarà importante. Lo special servicer dovrà verificare caso per caso come ottimizzare il recupero, senza esasperare la situazione. In tal senso, sono importanti sia l’industrializzazione dei data set informativi, sia avere un contatto umano con le persone per trovare uno sbocco alle situazioni creditorie”, ha affermato Gentile.

L’avv. Ciccoli ha confermato il problema delle Gas risalenti, dove gli asset erano stati sopravvalutati, per cui sono state riviste le previsioni di recupero. “Il problema è dovuto alla scarsità dei dati e delle banche dati pubbliche. C’è qualcosa che ancora non gira nel verso giusto nelle Gacs, soprattutto lato gestione”, dice Ciccoli. Gentile ha poi osservato che comunque ci sono stati dei miglioramenti nella gestione degli asset e che le agenzie di rating prima della valutazione delle tranche delle cartolarizzazioni con Gacs fanno i property tour, per capire le caratteristiche degli immobili a garanzia dei crediti.

In ogni caso, serve molta attenzione anche da parte dei servicer. “Fin dalla prima Gacs abbiamo verificato bene tutto il set informativo della banca cedente e abbiamo anche riperiziato tanti immobili, per evitare errori nelle valutazioni del prezzo attribuito a un portafoglio di Npl, che poi comportano errori a cascata nei business plan e nella gestione del credito”, ha concluso Gentile.