Una casa in comproprietà può essere messa all’asta nonostante il debito nei confronti di un creditore non coinvolga tutti gli interessati. Quale può essere la migliore soluzione da adottare per salvare i propri beni in questi casi?
Il debitore che non riesca a soddisfare i propri creditori rischia di incidere pesantemente su interessi di terze parti estranee alla situazione debitoria.
Accade in situazioni gravi e complesse, ma può succedere che un bene immobile, pur appartenendo a diverse persone, possa essere pignorato nonostante non tutti i comproprietari siano debitori verso un determinato creditore.
L’art. 599 c.p.c. consente l’espropriazione forzata di beni in comproprietà. Ciò significa che la casa non appartiene a un unico soggetto (debitore), ma che esistono diversi proprietari, ciascuno con la propria quota di proprietà. Per procedere con l’esecuzione occorre necessariamente informare tutti gli interessati. Il creditore dovrà notificare l’avvio del procedimento non solo al debitore, ma a tutti coloro che possono essere coinvolti, in modo da dar loro la possibilità di intervenire e salvare i propri beni.
Quando è possibile il pignoramento?
L’immobile può essere pignorato se i creditori sono dei privati come banche, condomini o fornitori. La situazione cambia quando ad essere creditore è l’Agenzia delle Entrate. In quest’ultimo caso, infatti, esistono precise regole previste per legge, in base alle quali il pignoramento della prima casa non è attuabile qualora:
- l’immobile sia l’unico di proprietà del debitore;
- il contribuente sia residente e il bene sia adibito a uso abitativo;
- la casa non sia di lusso, una villa, un castello o un palazzo di significativo pregio artistico o storico.
Se uno di questi requisiti non sussiste, l’Agenzia delle Entrate può procedere con l’espropriazione forzata dell’immobile, purché:
- il debito sia complessivamente superiore a 120 mila euro;
- il valore del bene immobile sia superiore a 120 mila euro;
- siano trascorsi almeno sei mesi dall’iscrizione dell’ipoteca e il debitore non abbia pagato o rateizzato quanto dovuto.
Pignoramento della casa: il comproprietario può opporsi alla vendita?
Se possibile, il giudice può disporre una divisione della quota, separando ciò che appartiene al debitore da ciò che è proprietà del contitolare. Nel caso di piccoli appartamenti o pertinenze, tuttavia, dividere la percentuale d’appartenenza del debitore può essere impossibile. Per questo il giudice può decidere la vendita all’asta della casa per intero, nonostante i comproprietari non siano obbligati verso il creditore.
L’espropriazione forzata nei casi di immobile cointestato con altri non debitori è infatti consentita dall’art. 599 c.p.c. Una volta venduto l’immobile, il debito potrà essere estinto parzialmente o nella sua totalità, e il tribunale procedere ad attribuire ai comproprietari non debitori la quota derivante dalla somma ricavata non appartenente al debito.
Cosa può fare il comproprietario non debitore per impedire la vendita all’asta della casa?
Per tentare di recuperare l’immobile, il comproprietario che non abbia contratto debiti con il creditore ha diverse opzioni:
- dividere fisicamente i beni comuni per separare i beni pignorabili del debitore da quelli del non debitore;
- pagare la somma dovuta attraverso l’istituto della surrogazione ex art. 1202 c.c.;
- mediare o negoziare con il creditore una certa somma di denaro per ridurre il debito o evitare il pignoramento;
- partecipare all’asta per acquistare la casa, assumendosi il rischio che altri possano aggiudicarsela.
