In che cosa consiste la cartolarizzazione dei mutui?
Cerchiamo prima di tutto di capire cosa si intende con questo termine. La pratica della cartolarizzazione per una nazione come l’Italia è abbastanza recente, mentre in altri paesi europei, ed anche negli Stati Uniti, è ormai diffusa da moltissimi anni.
La cartolarizzazione ha le sue radici nella Repubblica olandese del XVII secolo, che fu anche la prima ad emettere azioni attraverso la famosa Compagnia delle Indie Orientali. Esempi di cartolarizzazione possono essere trovati con certezza documentale almeno fin dal XVIII secolo in Europa.
Tra i primi esempi di titoli garantiti da ipoteca negli Stati Uniti ci furono le obbligazioni ipotecarie delle ferrovie agricole della metà del 19° secolo, pratica che contribuì non poco al panico del 1857.
In Italia è stata disciplinata dal 1999, ed è una pratica con la quale l’azienda, solitamente una banca od una società finanziaria (ma non necessariamente), che quindi dispone comunque di crediti di natura finanziaria, li cede a una società appositamente costituita, che si chiama società veicolo.
La cartolarizzazione è quindi la pratica finanziaria di mettere in comune vari tipi di debito contrattuale, come mutui residenziali, mutui commerciali, prestiti auto o obbligazioni di carte di credito (o altre attività non debitorie che generano crediti), e vendere i relativi flussi di cassa a investitori terzi come titoli.
Questi titoli possono essere descritti come obbligazioni, titoli pass-through, o collateralized debt obligations (CDO), questi ultimi diventati tristemente famosi durante la Grande Recessione del 2006-2008.
Gli investitori sono ripagati dai flussi di cassa di capitale e dagli interessi raccolti dal debito sottostante e ridistribuiti attraverso la struttura del capitale del nuovo finanziamento.
I titoli garantiti da crediti ipotecari sono chiamati mortgage-backed securities (MBS), mentre quelli garantiti da altri tipi di crediti sono asset-backed securities (ABS).
Facciamo un esempio
Quello classico è quello della banca che ha concesso, per esempio, prestiti o mutui ipotecari ai propri clienti, e che può cederli alla società appositamente costituita, e rientrare in possesso della liquidità, togliendo praticamente questi crediti dal proprio bilancio, e potendo perciò concederne anche di nuovi (perché quegli vecchi non risulteranno più…).
La società veicolo, che acquisisce questi crediti, cosa se ne fa? Li utilizza come garanzia per emettere delle obbligazioni (come visto prima), gli MBS o le ABS, che sono garantite quindi dai mutui che questa società acquisisce.
Quali rischi corre chi sottoscrive un titolo cartolarizzato?
La tipologia dei pool di attività cartolarizzate può mitigare il rischio di credito dei singoli mutuatari. A differenza del debito societario generale, la qualità del credito del debito cartolarizzato non è stazionaria a causa dei cambiamenti di volatilità che dipendono dal tempo e dalla struttura.
Se la transazione è strutturata correttamente e il pool di titoli si comporta come previsto, il rischio di credito di tutte le tranche del debito strutturato migliora; se strutturata in modo improprio, le tranche interessate possono subire un drammatico deterioramento del credito e perdite.
Spieghiamo ancora meglio. E’ bene sapere che chi sottoscrive un titolo di questo tipo deve essere consapevole del fatto che il flusso di cedole che si viene a determinare non è garantito dalla banca direttamente, come nel caso di un’obbligazione classica, ma viene garantito dal pagamento dei mutui che sono alla base dell’obbligazione.
Quindi, per ipotesi, se i mutuatari dovessero ad un certo punto non pagare più le rate, ovviamente si potrebbero interrompere i flussi cedolari, perciò chi li sottoscrive deve essere consapevole di questo rischio.
Purtroppo questa pratica è ormai tristemente famosa, perché richiama un po’ la già citata crisi finanziaria nata in America nel 2006-2008, che ha portato al famoso fallimento della banca d’affari Lehman Brothers, che effettuava proprio questo tipo di pratica.
La cosa che deve far riflettere è che la struttura delle operazioni gestite da Lehman era proprio quella di concedere mutui di dubbia solvibilità, scaricando il rischio dell’insolvenza dei mutui, che poi purtroppo si è manifestata, proprio sui sottoscrittori delle obbligazioni.
E’ di ogni evidenza che il calcolo che la grande massa dei “dubbi pagatori” avrebbe comunque potuto pagare il proprio debito, e che l’inevitabile statistica percentuale di chi non ce la facesse potesse essere assorbito, sia stato fallimentare… in tutti i sensi.
Quali sono le precauzioni da prendere prima di sottoscrivere un titolo cartolarizzato?
Sono poche, ma tutte fondamentali. Primo, sapere che tale emissione sia proprio di quel tipo, cioè essere informati che non si sottoscrive un’obbligazione classica, ma una cartolarizzazione. Secondo, quali titoli sono alla base dell’emissione stessa. Terzo, che ci sia una certificazione di un’agenzia di rating che ne certifichi la solvibilità.
