La crisi pandemica e il conflitto russo-ucraino hanno portato a un aumento dell’inflazione e dei tassi di interesse. Di conseguenza, il costo dei beni di prima necessità è salito, rendendo la vita quotidiana più cara e complicando il rispetto degli impegni finanziari, come il pagamento delle rate del mutuo. In questo scenario, una possibile soluzione riguarda la cartolarizzazione a valenza sociale.
Cartolarizzazione a valenza sociale: come funziona e qual è il suo impatto sul settore del credito?
Entrata in vigore nel gennaio del 2020, la cartolarizzazione a valenza sociale è stata introdotta nel nostro ordinamento con la Legge 130/1999. Questa innovativa soluzione finanziaria consente alle banche di cedere in blocco i propri crediti deteriorati a società terze che si occuperanno autonomamente delle procedure di recupero crediti nei confronti dei debitori.
Questa normativa legittima la nascita delle cosiddette real estate owner company, ovvero REOCO, meglio definite come “società veicolo di appoggio nell’ambito della cartolarizzazione che acquisiscano, gestiscano e valorizzino gli immobili posti a garanzia dei crediti ceduti alla società veicolo di cartolarizzazione”.
La “valenza sociale” sembra derivare dalla combinazione dei seguenti elementi:
- la cessione del credito deteriorato deve avvenire su richiesta del debitore, al quale presumibilmente stanno pignorando la casa;
- l’acquisto del credito deteriorato ha l’obiettivo di concedere in locazione al debitore l’immobile posto a garanzia del credito ceduto, permettendogli di continuare a vivere nella stessa casa;
- alla cartolarizzazione deve obbligatoriamente partecipare un’associazione di promozione sociale (APS) iscritta al registro da almeno cinque anni. L’associazione si occuperà di affiancare e tutelare il debitore nella sottoscrizione del contratto di locazione;
- nell’ambito della cartolarizzazione, l’APS deve assistere il debitore (futuro locatario) nella stipulazione del contratto di locazione con la società veicolo di supporto.
Anche le banche traggono vantaggio da questo meccanismo. In caso di mancato pagamento, le banche sarebbero costrette a sistemare i propri bilanci eliminando crediti che probabilmente non verrebbero più recuperati o che richiederebbero procedure lunghe e costose per essere incassati. Con questo sistema, invece, possono ottenere liquidità immediata e mantenere i conti in ordine.
L’andamento del mercato residenziale in questi anni
Secondo l’Osservatorio Immobiliare della società di consulenza Nomisma, il recupero del mercato residenziale dipenderà fortemente dalla disponibilità di credito, particolarmente cruciale in una fase di debolezza economica ciclica, e dall’andamento dei tassi di interesse.
Durante l’evento “La cartolarizzazione a valenza sociale”, tenutosi il 9 aprile 2023 a Milano, Roberto Anedda, Senior Advisor di Nomisma, ha discusso delle prospettive dei future sugli Euribor, indicando una previsione conservativa di un calo graduale tra l’1,5% e l’1,7% nei prossimi due-tre anni, con una stabilità prevista a livelli più elevati (tra il 2,5% e il 3%) nel medio-lungo termine. Inoltre, sembra improbabile che i tassi di interesse ritornino ai livelli pre-crisi nel lungo periodo.
In merito a questo scenario, le rate dei mutui a tasso variabile, che costituiscono il 40% dei mutui concessi, si manterranno persistentemente più elevate rispetto a tre anni fa. Questo avrà un impatto diretto sul bilancio delle famiglie italiane, soprattutto quelle con reddito lordo inferiore ai 40.000 euro annui.
Il ritorno al reddito disponibile precedente sarà lento e parziale, con una riduzione strutturale prevista anche del 20-30% per i mutui più recenti. Senza adeguate misure di mitigazione, si rischia un deterioramento progressivo della qualità del credito nei prossimi mesi, con conseguente aumento del rischio sui mutui erogati.
