La questione relativa alle sofferenze bancarie, occupa le prime pagine dei principali quotidiani oramai da mesi.
E’ notizia recente come nel corso di queste ultime settimane, l’indice di borsa delle principali banche italiane sia sprofondato, trascinato dai tonfi di Mps e Carige; 350 miliardi di crediti deteriorati (Non performing loans o NPLs), non rappresentano affatto un vanto, costituendo, al contrario, un enorme zavorra che cuba quasi un quarto del Pil nazionale e 4 volte il dato del 2008. Una caduta verticale che non accenna ad attenuarsi, continuando, al contrario, ad aumentare con vigore.
Tanto per dare l’idea di questa abnormità, basti pensare che il valore complessivo della manovra prevista dalla ultima Legge di stabilità, approvata lo scorso dicembre, è di 35,4 miliardi di euro.
A chi non fosse chiara la serietà dell’attuale situazione, la manovra testé citata è quello strumento finanziario che permette di regolare la politica economica del nostro Paese per un triennio, attraverso misure di finanza pubblica e di politica di bilancio.
In simile scenario le banche, nell’ultimo decennio, hanno tentato di tutto per dismettere questo gravoso fardello che nelle more è sempre più lievitato.
Esternalizzando la gestione di questi portafogli, oramai divenuti una massa critica enorme, costosa da condurre e non più in grado di essere presieduta “in house”; cartolarizzando questi crediti, facendoli cioè confluire in veicoli costituiti ad hoc, con la conseguente emissione e collocamento di titoli obbligazionari, così da non impattare sui propri bilanci.
Scendendo più nei tecnicismi più arditi, quella appena descritta è una complessa operazione finanziaria che ha di fatto contribuito all’avvio dalla crisi economica più forte degli ultimi 100 anni, nella quale siamo ancora implicati e consiste nel ricorrere a strumenti di debito, come l’emissione di titoli obbligazionari, per ottenere nell’immediato il rimborso di un credito a lungo termine, senza attenderne negli anni la restituzione da parte del debitore.
Una terza via è infine rappresentata dalla dismissione di questi portafogli, direttamente sul mercato.
Se è indubbio comprendere i benefici di questa operazione per il cedente, di contro, per la parte acquirente, rappresentata per lo più da Fondi Stranieri, Società di recupero del credito, (etc…) il guadagno deriva dal surplus tra prezzo di acquisto del credito (contratto di cessione) e il prezzo di ricavo (vendita dell'immobile all'Asta, pignoramento mobiliare, presso terzi etc…).
Purtroppo, tutte e tre queste soluzioni, hanno avuto le gambe corte, palesandosi via, via come meri pagliativi, come una sorta di placebo somministrato ad un malato inveterato.
Lo stallo del mercato immobiliare, sommato alla crisi di liquidità ormai cronica del nostro intero sistema, (tanto per citare due concause, ma ve ne sarebbero da richiamare molte altre) hanno di fatto annullato tutti questi interventi, posticipando il problema, senza mai risolverlo definitivamente e finendo paradossalmente di ingessare l’intero sistema bancario italiano, “bloccato” dal peso di queste sofferenze sui relativi bilanci ed impossibilitato dall’erogare crediti a imprese e famiglie. In definitiva, si è passati da un estremo all’altro.
Senza entrare nei tecnicismi bancari e volendo restare nel settore di competenza, ovvero, quello giudiziario è sufficiente ricordare che a fronte di un prestito garantito da ipoteca, non onorato, il creditore procedente inizia l’esecuzione forzata (sopportando costi salatissimi che vanno a sommarsi all’originario debito) che porta (ma non sempre è così) alla vendita del cespite oggetto della garanzia.
E qui si innesta una delle ulteriori concause appena menzionate, ovvero, il nostro sistema giudiziario.
Qui il problema è che l’intero iter poc'anzi descritto è mediamente di ben 7 anni.
Se e quando la vendita raggiunge un valore congruo e in tempi rapidi, tanto più gli istituti di credito possono rimettere sul mercato queste risorse.
E dunque normale che sul tema delle vendite giudiziarie l’impegno dell’attuale legislatore sia divenuto massimo, fortemente incentrato sulla riduzione dei tempi del processo esecutivo attualmente a dir poco titanici, antieconomici e del tutto avulsi rispetto a qualsiasi statistica europea.
Ed ecco che, in simile scenario, diventa fondamentale sfruttare le tecnologie IT, al fine di garantire la massima visibilità e partecipazione alle aste immobiliari. Più offerenti ci saranno per quell’asta, maggiori saranno le possibilità di aggiudicazione ad un prezzo congruo.
Le aste immobiliari fino a 15 anni fa erano accessibili a pochi, proprio per la difficoltà di raccogliere informazioni sullo stato dell’immobile o sulla possibilità di visitarlo. Le riforme che si sono susseguite in questi anni, prevedono la nomina di un custode che consente le visite nell’immobile oggetto dell’asta, nonché l’accesso al fascicolo informatico per valutare ulteriori azioni a tutela del credito.
Si sono affiancate alle normali forme di pubblicità cartacea – sui maggiori quotidiani o su quelli locali – le pubblicità telematiche. È sufficiente andare su uno dei siti autorizzati per avere le foto dell’immobile, la consulenza tecnica e conoscere le modalità per partecipare all’asta.
Resta sempre, tuttavia, il problema di liquidità, nonost
ante alcuni istituti di credito si siano specializzati nel finanziamento di immobili all’asta.
In tale contesto, è bene osservare come simili accorgimenti siano da considerarsi di valido aiuto per un più celere allocamento sul mercato dei cespiti pignorati, favorendo anche i grandi investitori, costantemente alla ricerca di un nuovo “contenuto informativo”, in grado di supportare efficacemente il proprio business.
Questi fondi spesso acquistano i crediti a sofferenza garantiti da ipoteca, ma per poter valutare con maggiore precisione il portafoglio che gli viene offerto, hanno bisogno di conoscere le tempistiche di svolgimento delle aste, non solo per singolo tribunale, ma anche per singola zona. Sapere che si andranno ad acquistare crediti garantiti da ipoteca su immobili al centro di Milano, le cui aste si celebreranno in circa due anni è cosa diversa che acquistare crediti garantiti da immobili posti in posizioni non centrali e non in grandi città.
Del resto, è cosa nota che il nostro patrimonio immobiliare faccia gola a molti di questi soggetti, per lo più stranieri, che in questo particolare momento storico, sono costantemente alla ricerca di affari, a prezzi di saldo.
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articolo a cura di Luca Abruzzese Avvocato – SPC Credit Management |
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