Le esecuzioni immobiliari vengono modificate dalla Riforma Cartabia che introduce nuovi strumenti come quello della vendita diretta che consente maggiore flessibilità e la possibilità di ottenere somme più alte.
Le esecuzioni immobiliari rientrano tra le procedure toccate dalla Riforma Cartabia. Le principali criticità imputate all’attuale sistema delle esecuzioni riguardano la lentezza e la poca efficienza dei processi di pignoramento e vendita degli immobili.
Il sistema attuale delle esecuzioni immobiliari
In seguito al pignoramento di un immobile, il debitore non può più vendere autonomamente l’immobile sul mercato ma deve ricorrere al processo di vendita all’asta.
Le proprietà che vengono vendute all’asta non raggiungono quasi mai una somma pari al loro valore di mercato, considerato che la base d’asta è pari al 75% del valore del bene. Il ricavato, quindi, potrebbe non essere sufficiente a saldare tutti i debiti.
Le modifiche apportate dalla Riforma Cartabia
La Riforma Cartabia ha lo scopo di ridurre i tempi di attesa e garantire maggiore trasparenza nel settore delle esecuzioni immobiliari. La riforma stabilisce dei criteri chiari e standard per la valutazione degli immobili, facendo in modo di ridurre al minimo il numero di controversie sollevate durante il processo di vendita.
Inoltre, viene incentivato l’uso di strumenti alternativi alla vendita all’asta, come gli accordi di cessione volontaria degli immobili e la vendita telematica. Questi strumenti permettono maggiore flessibilità e consentono ai creditori di essere ripagati in tempi più rapidi.
Per avvalersi della vendita diretta, il debitore deve presentare una richiesta al Tribunale competente almeno dieci giorni prima dell’udienza di vendita. Nella richiesta devono essere indicati il nome del compratore, l’entità dell’offerta di acquisto e la cauzione pari al 10% del valore.
Criticità della riforma
I nuovi strumenti forniti dalla Riforma Cartabia presentano alcune criticità che ne mettono in dubbio l’efficacia in tema di esecuzioni immobiliari.
Per poter concludere la vendita diretta, il compratore deve necessariamente versare un importo pari o superiore al valore del bene. In caso di vendita all’asta, invece, l’offerta iniziale sarà inferiore del 25% rispetto a questo importo e l’acquirente avrà la possibilità di risparmiare notevolmente. Nonostante la vendita diretta sia lo strumento più rapido, potrebbe rivelarsi anche il meno economico. Molti soggetti potrebbero scegliere di non ricorrere a questo strumento privilegiando la classica vendita all’asta.
Un altro aspetto molto criticato riguarda le tempistiche troppo ristrette. Il debitore deve presentare l’istanza al tribunale almeno dieci giorni prima della data fissata per l’asta. I tempi per trovare un acquirente potrebbero non essere sufficienti, considerato il tempo che viene solitamente richiesto per trovare un compratore sul mercato.
Se il debitore riesce a concludere la vendita diretta ma la somma raccolta (detratta delle spese di procedura) non è ancora sufficiente per coprire il debito, i creditori potranno continuare a perseguire il debitore con altri processi di pignoramento.
