Un report del Centro Studi di MoneyFarm confronta tre delle opzioni di investimento più comuni tra gli italiani: immobili, Buoni del Tesoro Poliennali (BTP) e fondi pensione.

Il mattone, storicamente uno degli investimenti più amati, ha visto un incremento delle locazioni del 28% nel 2023, evidenziando il suo valore soprattutto per chi investe per affittare. Tuttavia, l’investimento immobiliare presenta alcune limitazioni, tra cui la mancanza di liquidità e flessibilità rispetto ad altri strumenti finanziari. Inoltre, richiede un capitale iniziale considerevole, e non può essere facilmente suddiviso.

Dall’altra parte, i BTP e i fondi pensione presentano vantaggi fiscali e una gestione più semplice, con i titoli che generano ricavi fin da subito. Il report di MoneyFarm sottolinea come l’inflazione sia un fattore determinante nella scelta tra immobili e BTP. Se un proprietario riesce ad adeguare gli affitti al 100% dell’inflazione, un investimento immobiliare potrebbe superare il rendimento dei BTP dopo dieci anni. Tuttavia, nelle grandi città come Milano e Roma, dove i costi d’acquisto sono più elevati, i tempi per vedere un ritorno sull’investimento immobiliare si allungano.

Immobili: un investimento popolare ma complesso

Nonostante il calo delle compravendite, gli immobili rappresentano ancora una parte consistente della ricchezza delle famiglie italiane, con il 46% della ricchezza lorda concentrata in abitazioni. Il valore degli immobili tende a rivalutarsi con l’inflazione, ma il trend non è uniforme: dal 2010, solo gli immobili di nuova costruzione hanno visto un aumento dei prezzi (+24%), mentre quelli esistenti hanno subito un calo del 16%. Ciò indica che investire in immobili, pur essendo una scelta popolare, richiede attenzione e pianificazione.

I principali rischi legati al settore immobiliare includono la gestione dell’immobile, il rischio di morosità e le spese straordinarie. Inoltre, nei grandi centri urbani, i rendimenti tendono a essere inferiori rispetto alla media nazionale: a Milano e Roma, i rendimenti netti si attestano rispettivamente al 2,7% e al 2,9%, contro il 3,1% della media nazionale.

BTP e fondi pensione: liquidità e semplicità di gestione

Rispetto agli immobili, i BTP e i fondi pensione sono strumenti più semplici da gestire e offrono maggiore liquidità. I BTP possono generare un flusso di reddito quasi immediato attraverso le cedole, mentre i fondi pensione forniscono una rendita solo al momento del pensionamento. Tuttavia, questi strumenti sono influenzati dai tassi di interesse e dalle oscillazioni del mercato finanziario.

Dal punto di vista fiscale, i BTP e i fondi pensione godono di agevolazioni maggiori rispetto agli immobili, che potrebbero essere soggetti a ulteriori aumenti di imposte. Attualmente, il BTP più lungo in circolazione (con scadenza nel 2072) offre una cedola lorda del 2,15%, con un rendimento effettivo netto superiore al 3,1%, allineato al rendimento netto medio di un immobile in locazione.

Il ruolo dell’inflazione e la comparazione con i fondi pensione

L’inflazione è un fattore chiave nel confronto tra investimenti immobiliari e BTP. Se un proprietario è in grado di adeguare i canoni di affitto in linea con l’inflazione, l’investimento immobiliare può diventare persino più redditizio rispetto a un BTP dopo un decennio. Tuttavia, in contesti urbani come Milano e Roma, dove i costi d’acquisto sono elevati, i tempi per superare i rendimenti dei BTP sono più lunghi, come detto, rendendo quest’ultimi una scelta più conveniente nel breve termine.

Quando si tratta di fondi pensione, il rendimento dipende dal profilo di rischio scelto. In uno scenario in cui i canoni immobiliari si rivalutano al 75% dell’inflazione, un fondo pensione a basso rischio potrebbe produrre rendimenti simili a quelli di un immobile su un periodo di 40 anni  (180.635 euro contro 174.119 euro). Tuttavia, con un profilo di rischio più alto, un fondo pensione focalizzato su azioni globali potrebbe superare notevolmente l’investimento immobiliare, con potenziali rendimenti che arrivano fino a poco più di 540.000 euro.

In sintesi…

La scelta tra investire in immobili, BTP o fondi pensione dipende da molteplici fattori, tra cui la propensione al rischio, l’orizzonte temporale e l’impatto dell’inflazione. Gli immobili offrono vantaggi successori e potenziali rivalutazioni a lungo termine, ma richiedono una gestione più complessa. I BTP, invece, garantiscono un reddito immediato e maggiore liquidità, mentre i fondi pensione, pur offrendo rendimenti differiti, possono superare i rendimenti immobiliari a lungo termine, soprattutto con profili di rischio più elevati.