La corsa senza freni dell’immobiliare di lusso a Milano: in centro prezzi fino a 25mila euro al metro. Si rischia un effetto domino sulle periferie?

Cosa sta succedendo?

In un momento storico come questo, primavera 2023, mentre in Italia si discute da qualche giorno senza sosta del caro affitti per gli studenti, sui media campeggiano dei titoli in totale controtendenza. Il minimo comun denominatore? Che i prezzi delle case di lusso non solo non scendono, ma salgono costantemente, anno dopo anno.

Milano, chiaramente unica città europea d’Italia, è la capofila di questo trend, Ma le zone di lusso in Italia (e nel mondo, se è per questo) non si deprezzano mai… almeno fino ad un certo livello. Ma è proprio vero?

Perché il mercato degli immobili di lusso non si svaluta mai? Ed è vero?

Sebbene gli immobili di lusso possano essere un investimento stabile e potenzialmente redditizio, non è esatto dire che non si svalutano mai. Come qualsiasi altra classe di attività, gli immobili di lusso sono soggetti alle forze del mercato, e possono subire fluttuazioni di valore.

Detto questo, gli immobili di lusso mostrano spesso una maggiore resistenza rispetto ad altri segmenti del mercato immobiliare durante le fasi di crisi economica. Diversi fattori contribuiscono a questo fenomeno:

• Offerta limitata: Gli immobili di lusso sono tipicamente situati in zone privilegiate con una disponibilità limitata di terreni. Gli sviluppatori si trovano spesso ad affrontare regolamenti più severi e restrizioni urbanistiche quando costruiscono in queste aree. La scarsità di immobili di fascia alta può contribuire a mantenerne il valore, poiché la domanda tende a superare l’offerta.
• Servizi e caratteristiche esclusive: Gli immobili di lusso offrono spesso servizi unici e caratteristiche di alta qualità che li distinguono dagli immobili standard. Possono includere viste mozzafiato, elettrodomestici all’avanguardia, design personalizzato e accesso a servizi di alto livello. Gli attributi di pregio degli immobili di lusso li rendono desiderabili per gli acquirenti facoltosi che sono disposti a pagare un premio per tali proprietà.
• Pool di acquirenti facoltosi: Il mercato degli immobili di lusso si rivolge a persone con un elevato patrimonio netto che dispongono di notevoli risorse finanziarie. Questi acquirenti sono spesso meno colpiti dalle crisi economiche e hanno i mezzi per investire in immobili di lusso anche in periodi difficili. La domanda di questo gruppo di acquirenti benestanti fornisce un certo isolamento al mercato immobiliare di lusso.
• Diversificazione dell’investimento: Gli immobili di lusso sono spesso considerati una forma di diversificazione per gli investitori facoltosi. Questi ultimi allocano il loro patrimonio in varie classi, tra cui immobili, azioni, obbligazioni e altre, per distribuire il rischio. Gli immobili di lusso possono essere considerati un’opzione d’investimento a lungo termine relativamente stabile, che integra altre attività in un portafoglio ben diversificato.

Nonostante questi fattori, è importante notare che gli immobili di lusso non sono immuni dalle fluttuazioni del mercato. Le flessioni economiche, i cambiamenti nelle preferenze degli acquirenti e i fattori esterni come gli eventi geopolitici possono influenzare la domanda e il valore degli immobili di lusso. Pertanto, anche se gli immobili di lusso possono conservare il loro valore meglio di altri segmenti, non è esatto affermare che non si svalutano mai.

La situazione immobiliare di lusso a Milano

Quindi non è tutt’oro quel che luccica… eppure il mercato immobiliare della città meneghina sembra andare contro ogni corrente (ed anche contro ogni logica, a dire il vero).

Innanzitutto, un dato che deve far riflettere: La prima frenata del mercato immobiliare a Milano è già arrivata, non nei prezzi ma nel numero di compravendite, in calo già dal terzo trimestre del 2022 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Colpa dell’aumento dei tassi dei mutui.

A parte questo, nell’ultimo periodo non è cambiato nulla, anzi. A Milano, riferiscono gli agenti delle agenzie immobiliari impegnate prevalentemente o solo in questo settore, la situazione al momento è la seguente:

• I prezzi degli immobili di lusso sono iniziati a salire nel 2015;
• La crescita esponenziale è partita tra 2019 e 2020, prima che iniziasse la pandemia;
• Oggi non siamo di fronte a un boom, ma alla prosecuzione dell’escalation iniziata allora;
• In centro non si trova più niente sotto i 10mila euro al metro quadro, i prezzi vanno dai 10 ai 20mila euro, con punte di 25mila.

L’immobiliare sale di valore solo nel settore lusso?

Macché. L’escalation del lusso, guardando i dati, è andata di pari passo con quella di qualsiasi tipologia di immobile e in qualsiasi zona della città, come si sia accorto chiunque abbia cercato casa in questi anni. E, come stanno facendo notare i media in questi giorni, la cosa è persino peggiore per gli studenti. In centro a Milano ci sono prezzi inavvicinabili; niente sotto i 700€/mese, con 1000 €/mese che sono la normalità. Ma in periferia, per paradosso, è pure peggio. Se gli affitti scendono (ma di poco…), non così è èer il valore di un immobile.

Se gli immobili di pregio sono cresciuti nel 2022 del 7,2% rispetto all’anno precedente, in alcune periferie sono aumentati pure di più. Quartieri lontani dal centro come Feltre e Ronchetto hanno visto aumenti annuali medi del 10%.

Quali sono i motivi per cui Milano è una città interessante per gli investitori immobiliari?

Milano, il centro economico e finanziario dell’Italia, offre diversi fattori che la rendono una città attraente per gli investitori immobiliari. Ecco alcuni motivi:

• Forza economica: Milano è il centro dell’attività economica italiana e ospita un’ampia gamma di industrie, tra cui finanza, moda, design, produzione e tecnologia. La solida economia della città offre stabilità e attrae imprese nazionali e internazionali, generando una domanda di investimenti immobiliari commerciali.
• Polo economico e finanziario globale: Milano è sede della Borsa Italiana e di numerose multinazionali. Ha una forte presenza di istituzioni bancarie e finanziarie, che la rendono un importante centro per il commercio e attraggono professionisti del settore. L’importanza della città come centro economico globale aumenta l’attrattiva dell’investimento immobiliare, soprattutto in immobili commerciali.
• Capitale della moda e del design: Milano è rinomata in tutto il mondo come capitale della moda e del design. La città ospita importanti eventi di moda come la Settimana della moda di Milano ed è sede di importanti case di moda e studi di design. Questo status attrae individui facoltosi e marchi di lusso, spingendo la domanda di immobili residenziali e commerciali di fascia alta che si rivolgono alle industrie della moda e del design.
• Turismo e attrazioni culturali: Milano vanta un ricco patrimonio culturale, con luoghi simbolo come il Duomo di Milano, il Teatro alla Scala e l’Ultima Cena di Leonardo da Vinci. La città attrae ogni anno un numero significativo di turisti, contribuendo alla domanda di affitti a breve termine e di investimenti alberghieri. La presenza di grandi eventi internazionali come il Salone del Mobile di Milano e l’Expo Milano favorisce anche il turismo e le opportunità immobiliari.
• Infrastrutture e trasporti: Milano beneficia di una rete di trasporti ben sviluppata, che comprende aeroporti internazionali e collegamenti ferroviari ad alta velocità con altre grandi città italiane e destinazioni europee. Le efficienti infrastrutture della città migliorano l’accessibilità e facilitano le attività commerciali, rendendola un luogo attraente per gli investitori immobiliari.
• Progetti di riqualificazione urbana: Negli ultimi anni Milano ha assistito a importanti iniziative di riqualificazione urbana, rivitalizzando alcuni quartieri e trasformando ex aree industriali in vivaci quartieri residenziali e commerciali. Questi progetti di riqualificazione, come i quartieri di Porta Nuova, CityLife e Portello, hanno attirato l’attenzione degli investitori che cercano opportunità in immobili moderni e ben progettati.
• Potenziale del mercato degli affitti: Milano ha una grande popolazione di studenti e giovani professionisti, in quanto ospita diverse prestigiose università e istituzioni educative. Ciò crea una domanda costante di immobili in affitto, rendendo gli investimenti buy-to-let potenzialmente redditizi. Anzi, molto, come stiamo vedendo in questi ultimi giorni.

Ma ce ne sono anche altri, più contingenti:

• L’Onda lunga di Expo;
• La Brexit;
• Il desiderio di avere spazi più grandi nato nel periodo del lockdown;
• La congiuntura economica che ha spinto gli investitori sul mattone (considerato da moltissimi, a torto od a ragione, un bene rifugio…);
• Le Olimpiadi prossime venture; 
• Last but not least, il doppio incentivo fiscale partito nel 2017: un imponibile scontato del 70% per i cervelli espatriati che tornino in Italia, e la flattax da 100mila euro sui redditi prodotti all’estero destinata a stranieri super ricchi.

Attenzione, però. È importante notare che i mercati immobiliari possono fluttuare (anzi, lo fanno, come TUTTI i mercati), e che una ricerca approfondita e un’analisi delle condizioni locali, delle tendenze del mercato e delle normative sono fondamentali prima di prendere qualsiasi decisione di investimento a Milano o in qualsiasi altra città.