Sebbene l’impennata di richieste di riscatto in un fondo immobiliare a reddito (REIT) non quotato di Blackstone della scorsa settimana non abbia avuto ripercussioni più ampie, essa viene letta da alcuni come un segnale di allarme. Potrebbe esserci una nuova crisi dei fondi immobiliari?

Cos’è successo ai fondi immobiliari?

Blackstone, il colosso del private equity, ha limitato i prelievi da un suo REIT non quotato da 69 miliardi di dollari la scorsa settimana. Lo ha fatto dopo che le richieste di riscatto avevano raggiunto i limiti prestabiliti. Queste richieste sono avvenute in seguito alle preoccupazioni degli investitori per la lentezza nell’aggiustare le valutazioni in seguito all’aumento dei tassi di interesse, ha dichiarato una fonte vicina al fondo.

Questo sviluppo è l’ennesimo richiamo ai rischi che corrono non solo i settori sensibili all’aumento dei tassi di interesse, ma anche i mercati finanziari in generale, che hanno registrato un forte rialzo sulla base delle speranze di un rallentamento dei rialzi dei tassi di interesse.

“Dobbiamo essere cauti: i tassi sono saliti bruscamente, e ci sarà una ricaduta per alcune asset class” fanno notare alcuni esperti di analisi del settore.

I REIT hanno registrato una performance fantastica per un paio di mesi, ma quando si ha una tale sovraperformance, gli investitori di solito non reagiscono ai tradizionali segnali fondamentali come l’aumento dei tassi.

Le azioni di Blackstone sono scese complessivamente del 7,3% circa negli ultimi due giorni della scorsa settimana, dopo l’uscita della notizia.

Aumento dei tassi di interesse

Le grandi economie sviluppate hanno aumentato i tassi per un totale di 2.440 punti base in questo ciclo di restrizione monetaria. Questo esclude il Giappone, che ha mantenuto i tassi a -0,1%.

La Federal Reserve statunitense, ad esempio, ha aumentato il tasso di riferimento di ben 375 punti base quest’anno. Lo ha portato in una fascia compresa tra il 3,75% e il 4,00%, nel ciclo di rialzo dei tassi più rapido dagli anni ’80 nella sua lotta all’inflazione. E quello che fa la Fed, di solito, è di riferimento per tutti gli altri.

Nelle ultime settimane, però, sono aumentate le aspettative che la Fed “si allontani” dall’inasprimento aggressivo, spingendo gli investitori a prezzare un picco più basso dei tassi d’interesse.

Ciò ha contribuito a innescare il più grande calo mensile dei rendimenti dei Treasury decennali USA dall’apice della pandemia COVID-19 nel 2020. I REIT pubblici sono cresciuti insieme al mercato azionario statunitense, che è salito di oltre il 15% da metà ottobre. Ed anche i mercati europei sono saliti di conseguenza.

“Finché c’è compiacenza, e c’è un po’ di compiacenza, sul fatto che la Fed possa progettare un atterraggio morbido, questo può innescare un po’ di dolore, e quindi eventi come questo sono piccole bandiere per le ramificazioni del progressivo aumento dei tassi”, dicono gli esperti.

Il sentiment del mercato dei fondi immobiliari

Gli investitori hanno dichiarato di aspettarsi ulteriori cali nei REIT e nel settore immobiliare.

“Il fatto è che la maggior parte degli investitori retail, e gli investitori di piani a benefici definiti, a causa di strategie di de-risking, stanno scegliendo di ridurre le loro partecipazioni immobiliari in tutti i settori in cui possono, dato che i valori degli immobili diretti si riprezzano insieme alla normalizzazione dei tassi”, continuano gli esperti.

Ma c’è un’avvertenza più ampia per i mercati, che quest’anno hanno avuto la loro parte di avvertimenti, dovuti alle “scommesse” fatte in un’epoca di tassi bassi.

In particolare, il mini-bilancio britannico di settembre, che prevedeva tagli fiscali non finanziati, ha mandato in tilt il mercato obbligazionario del Regno Unito, ad esempio. Questo in quanto i fondi pensione hanno dovuto far fronte a ingenti richieste di garanzie collaterali sulle coperture dei tassi d’interesse, richieste che non erano mai state messe veramente alla prova da brusche variazioni dei tassi, provocando l’intervento della Banca d’Inghilterra.

Mentre il mini-bilancio ha brevemente innescato un’accelerazione delle scommesse sul rialzo dei tassi della Banca d’Inghilterra, i REIT britannici sono scesi del 17%, al livello più basso dal 2012, prima di riprendersi.

I commenti sui rendimenti

Secondo gli esperti, la notizia del REIT di Blackstone è un esempio dei rischi che i mercati privati devono affrontare in un contesto di aumento dei tassi.

“Se i rendimenti sono in aumento, investire in attività piuttosto illiquide può essere una sfida, solo per un piccolo incremento (di rendimento) nei mercati illiquidi, che soffriranno in modo significativo se i rendimenti sono in aumento”, hanno aggiunto.

“Questo è certamente ciò che stiamo vedendo, e che dovremmo aspettarci si ripeta nei prossimi sei-dodici mesi, dato che i rendimenti sono in aumento, e le banche centrali mantengono i tassi più alti. Questo avrà un impatto sul patrimonio netto e sulle perdite degli investitori”, hanno concluso.

Il fondo di Blackstone

Blackstone ha peraltro registrato un rendimento netto del 9,3% da un anno all’altro per il REIT in questione. L’indice Dow Jones U.S. Select REIT Total Return è crollato di oltre il 22% nello stesso periodo.

Un portavoce di Blackstone, contattato dall’agenzia Reuters, ha rifiutato di commentare il modo in cui l’azienda newyorkese calcola la valutazione del suo REIT. Ma ha dichiarato che il suo portafoglio è concentrato in abitazioni in affitto e logistica negli Stati Uniti meridionali e occidentali, con contratti di locazione di breve durata, ed affitti superiori all’inflazione.

Le reazioni ed i commenti alla notizia

Almeno un analista (nello specifico, di Morgan Stanley) ha dichiarato che la reazione del mercato alla notizia è stata “esagerata”.

Sebbene le limitazioni alle richieste di riscatto, le decisioni di pianificazione fiscale di fine anno e le riallocazioni degli investitori potrebbero stimolare un maggior numero di riscatti nel breve termine, “il solido track record di performance, i fondamentali di mercato favorevoli e la possibilità di un miglioramento del contesto macro, dovrebbero contribuire ad alleviare la potenziale pressione di deflusso”, ha scritto l’analista in una relazione.

Altri sono stati meno ottimisti. Una delle preoccupazioni è il potenziale di grandi differenze tra la valutazione degli asset pubblici e quella degli asset privati. Questi ultimi, infatti, spesso non sono prezzati per riflettere i movimenti dei mercati pubblici, cioè delle Borse

Per gli investitori che si sono riversati sui mercati privati e sugli asset più rischiosi nel tentativo di incrementare i rendimenti durante gli anni di tassi bassi e liquidità facile, questo fatto potrebbe ora rivelarsi ancora più rischioso.

“Il prolungato periodo di denaro a basso costo e di liquidità abbondante ha incoraggiato alcuni gestori patrimoniali a offrire prodotti relativamente liquidi che investono in attività relativamente illiquide. Questi prodotti si comportano in modo diverso in un mondo di liquidità frammentaria”, ha dichiarato Mohamed El-Erian, consulente di Allianz, in un post su Twitter.