Sono diversi i rischi che devono essere presi in considerazione, prima di effettuare un’operazione su una qualsiasi piattaforma di crowdfunding immobiliare. Molto dipende dalla tipologia di investimento, se in lending o equity. Ecco tutto quello che c’è da sapere.

La piattaforma di crowdfunding immobiliare Rendimento Etico è stata sospesa per 6 mesi dalla Consob, a seguito di un’ispezione che si è conclusa lo scorso 19 novembre 2024 (qui la delibera). L’indagine ha permesso di rilevare “gravi e pervasive carenze e irregolarità nell’implementazione e applicazione delle procedure che governano la prestazione del servizio di crowdfunding, afferenti a numerosi aspetti caratterizzanti l’operatività della stessa società”.

In particolare, con riferimento al processo di individuazione e gestione dei conflitti di interesse, “sono emerse significative lacune nell’implementazione e applicazione delle pertinenti procedure interne, tali da compromettere uno svolgimento dei servizi di crowdfunding onesto, equo e professionale e nel migliore interesse dei clienti”. La società avrebbe infatti violato il proprio regolamento interno, pubblicando progetti di investimento proposti da soggetti aventi legami personali e professionali con il Presidente e AD della stessa Rendimento Etico, in netto contrasto con le normative vigenti. Il CDA ha approvato tali progetti, ignorando anche le raccomandazioni del Comitato Tecnico relative alla trasparenza sugli eventuali conflitti.

Ulteriori carenze sono state individuate nel processo di valutazione e selezione dei progetti. A tutto ciò si aggiungono irregolarità nella procedura di classificazione degli investitori come “sofisticati” e “non sofisticati”, e nella gestione e comunicazione delle operazioni in default.

YOU-ng.it è stata la prima realtà giornalistica a parlare di Rendimento Etico, attraverso le numerose testimonianze raccolte di investitori che ancora oggi attendono il rientro dei propri capitali investiti in progetti fermi – in diversi casi – da oltre 2 anni.

Investire nel crowdfunding immobiliare dunque, è poco sicuro? Quali sono i rischi di questo tipo di operazioni e quali gli aspetti da considerare con maggior attenzione?

Tipologie di crowdfunding immobiliare

Innanzitutto è doveroso chiarire che esistono due tipologie di crowdfunding real estate:

• le operazioni di lending crowdfunding sono veri e propri prestiti che i privati ​​rendono disponibili ai promotori del progetto immobiliare. Il guadagno risiede nel tasso di interesse che i debitori pagano a chi ha prestato loro il capitale. Varia in media dall’8 al 12% lordo su base annua, ma si può andare anche oltre in alcuni progetti specifici;
• le operazioni di equity crowdfunding invece, prevedono che il singolo investitore sottoscriva quote di capitale di rischio della società titolare del progetto. In questo caso il guadagno dipende dall’andamento del progetto e si parte solitamente dal 10% annuo.

Rischi del crowdfunding immobiliare

Esistono diversi rischi, che devono essere presi in considerazione, prima di effettuare un’operazione su una qualsiasi piattaforma di crowdfunding immobiliare. Innanzitutto, in nessun investimento il rendimento è garantito. Non esiste infatti alcuna garanzia sul prestito in grado di coprire tutti gli ambiti di rischio. Quello maggiore è naturalmente la perdita del proprio denaro.

Entrando nel dettaglio delle diverse modalità di crowdfunding, il lending – a livello teorico – risulta essere il meno rischioso. Il finanziatore – da contratto – non è esposto al rischio dell’operazione.

L’equity crowdfunding invece, espone l’investitore a un rischio maggiore: in questo caso non si limita infatti a finanziare il progetto, ma diventa co-proprietario/azionista della società proponente. Sceglie di prendersi carico del rischio d’impresa, a fronte di rendimenti potenzialmente maggiori. Nel caso in cui però, l’operazione non va o buon fine, l’investitore rischia di dover rispondere con il proprio capitale.

Ulteriori rischi che si possono riscontrare sono:

• ritardi nella realizzazione e ultimazione di un progetto, che impattano direttamente sui tempi di liquidazione degli interessi maturati. Le variabili più comuni sono: complicazioni nei lavori, burocrazia e difficoltà nel ricollocare gli immobili;
• svalutazione della proprietà. Questo può accadere in qualsiasi momento, anche per cause non prevedibili, come ad esempio una crisi finanziaria;
• insolvenza delle imprese immobiliari. Si tratta di una valutazione che spetta alle piattaforme di crowdfunding: prima di pubblicare un progetto, sarebbero tenute a verificare approfonditamente lo status del proponente;
• un ultimo rischio riguarda il fatto che un’operazione non riesca a intercettare i capitali necessari alla sua realizzazione. La raccolta non arriva quindi a conclusione e la campagna di real estate crowdfunding viene annullata. In questa circostanza, il rischio per gli investitori che hanno aderito al progetto è minimo: semplicemente non potranno ottenere alcun interesse e torneranno in possesso dei propri capitali.

Come minimizzare i rischi

In primo luogo, per minimizzare i rischi, è essenziale affidarsi a piattaforme trasparenti, dotate di storico delle operazioni andate a buon fine, nonché di schede di valutazione dei progetti con informazioni chiare e dettagliate, che consentano ai potenziali investitori di decidere se prendere parte o meno a un’operazione.

In secondo luogo, è utile diversificare gli investimenti, impegnando sempre una percentuale esigua del proprio capitale totale. Altrettanto importante è saper comprendere l’andamento del mercato immobiliare nell’area in cui è localizzata l’operazione.