Per il decino anno consecutivo, nel mondo, l’investimento immobiliare è il miglior investimento a lungo termine.
Tuttavia, ciò che potrebbe essere meno chiaro all’investitore medio sono i diversi tipi di investimento disponibili all’interno del settore immobiliare, e il loro confronto. Il rendimento degli investimenti immobiliari all’interno dei settori è storicamente disomogeneo, e il 2021 (l’ultimo anno su cui si hanno a disposizione dati completi) non ha fatto eccezione. Mentre gli immobili residenziali hanno registrato un’impennata, gli immobili per uffici hanno avuto una performance relativamente bassa.
Esistono degli schemi per quanto riguarda i migliori risultati nel tempo? Vediamo di classificare il rendimento degli investimenti immobiliari per settore nell’ultimo decennio.
I rendimenti del settore nel tempo
Abbiamo utilizzato i dati della National Association of Real Estate Investment Trusts (l’associazione americana che riunisce i proprietari e gestori dei REIT, cioè i fondi scambiati in borsa che investono nel settore immobiliare) per mostrare i rendimenti degli investimenti immobiliari per anno. Il resto del mercato mondiale si è mosso nella stessa direzione, in generale.
Un fondo di investimento immobiliare è una società che possiede, gestisce o finanzia immobili a reddito, coem appena accennato.
Ecco come i rendimenti complessivi si sono accumulati per settore immobiliare, ordinati dal rendimento più alto a quello più basso nel 2021.
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Magazzini 19.90% 9.50% 31.40% 40.70% -8.10% 3.70% 2.90% 13.70% 12.90% 57.60% Residenziale 6.90% -5.40% 40.00% 17.10% 4.50% 6.60% 3.10% 30.90% -10.70% 45.80% Industriale 31.30% 7.40% 21.00% 2.60% 30.70% 20.60% -2.50% 48.70% 12.20% 45.40% Retail 26.70% 1.90% 27.60% 4.60% 1.00% -4.80% -5.00% 10.70% -25.20% 41.90% Diversificato 12.20% 4.30% 27.20% -0.50% 10.30% -0.10% -12.50% 24.10% -21.80% 20.50% Infrastrutture 29.90% 4.80% 20.20% 3.70% 10.00% 35.40% 7.00% 42.00% 7.30% 18.60% Legname 37.10% 7.90% 8.60% -7.00% 8.30% 21.90% -32.00% 42.00% 10.30% 16.40% Mutui 19.90% -2.00% 17.90% -8.90% 22.90% 19.80% -2.50% 21.30% -18.80% 14.70% Uffici 14.20% 5.60% 25.90% 0.30% 13.20% 5.30% -14.50% 31.40% -18.40% 13.40% Sanità 20.40% -7.10% 33.30% -7.30% 6.40% 0.90% 7.60% 21.20% -9.90% 7.70% Ospitalità 12.50% 27.20% 32.50% -24.40% 24.30% 7.20% -12.80% 15.70% -23.60% 6.30%
Il settore immobiliare dei magazzini è stato il più performante degli ultimi due anni e ha ottenuto buoni risultati anche durante la correzione del mercato del 2015. Il settore tende a registrare buoni risultati quando la vita delle persone viene cambiata, ad esempio quando si trasferiscono per un nuovo lavoro, per andare a scuola o per sposarsi o divorziare. Nel caso di COVID-19, i magazzini hanno ricevuto un’ulteriore spinta dalle persone che desiderano avere più spazio in casa in caso di lavoro a distanza.
Il legname e gli immobili industriali sono stati i tre settori più performanti per almeno la metà dell’ultimo decennio. Gli immobili industriali, una categoria che comprende le proprietà che consentono la produzione, lo stoccaggio e la distribuzione di merci, hanno visto aumentare la domanda a causa dell’aumento dell’e-commerce. Secondo una stima, entro il 2025 gli Stati Uniti potrebbero richiedere un miliardo di metri quadrati in più di magazzini.
D’altro canto, il settore dell’ospitalità (alberghiero/ristorazione) è stato spesso uno dei più deboli. Essendo una forma di spesa discrezionale, i soggiorni in hotel possono essere una delle prime spese tagliate quando l’economia è in crisi. Questa debolezza è stata aggravata dalle restrizioni di chiusura durante la pandemia COVID-19.
Qual è un buon ritorno sugli investimenti nel settore immobiliare?
Alla luce di questi dati, gli investitori potrebbero chiedersi quali siano i settori “migliori” in cui investire.
La risposta breve è: dipende. Se da un lato il legname ed i magazzini hanno garantito forti rendimenti, dall’altro sono stati relativamente rischiosi, con alcune delle più ampie variazioni di rendimento.
Gli industriali hanno registrato il rendimento mediano più elevato, mentre il loro rischio si colloca a metà del gruppo. Il secondo rendimento mediano più elevato è quello del settore dei mutui, che ottiene un reddito dagli interessi sui mutui e sui titoli garantiti da mutui. Il settore dei mutui ha registrato un rischio minore rispetto alla maggior parte delle altre categorie immobiliari, almeno nell’ultimo decennio.
Per gli investitori con una minore tolleranza al rischio, il settore Infrastrutture potrebbe essere un settore da prendere in considerazione. Questi immobili hanno registrato un rendimento positivo sugli investimenti per tutti gli ultimi 10 anni e presentano il rischio più basso di qualsiasi altro settore immobiliare.
Modelli di rendimento degli investimenti immobiliari
Osservando i modelli storici, gli investitori possono considerare come le condizioni economiche possano influenzare il rendimento degli investimenti immobiliari.
I settori associati alla spesa discrezionale, come il commercio al dettaglio e gli alloggi, tendono a registrare performance negative durante le flessioni. D’altro canto, gli immobili di immagazzinamento e quelli residenziali sono stati storicamente più resistenti durante il crollo del 2015 e la pandemia COVID-19.
Anche le tendenze future possono offrire spunti di riflessione. Ad esempio, con l’invecchiamento della popolazione e la maggiore attenzione dei governi per le strutture critiche, i settori della sanità e delle infrastrutture potrebbero essere pronti a crescere?
Qualunque sia il settore su cui si concentri l’investitore, l’immobiliare è un investimento alternativo che può contribuire a diversificare il portafoglio.
